2021.05.18|不動産投資ノウハウ
2023年版｜不動産投資の仕組みを初心者向けに分かりやすく解説
不動産投資の仕組みは、
- 物件購入の資金は借入（ローン）で得る（自己資金が少なくても可能）
- 購入した不動産を貸し出して家賃収入を得る
- 保有時はローン残債が団体信用生命保険の代わりとなる
- 家賃収入−（ローン返済額+物件管理費用など）が毎月の収益（利益）になる（インカムゲイン）
- 10〜15年ぐらいで不動産売却して利益を得る（キャピタルゲイン）
このようになります。
家賃収益は、景気の影響を受けにくく、長期的な収益が見込める点が特徴です。
（景気が悪くなっても、株などと違い「家賃が急に半額になる」といったことはないため）
以下の記事では、不動産投資の仕組みややり方を、初心者の方にもわかりやすく解説していきます。
1. 不動産投資の仕組み・進め方
「購入した不動産（物件）を第三者に貸し出し、その家賃から収入を得る」のが不動産投資の仕組みです。
1-1. 資金（初期投資）が少なくてもOK
投資には資金が必要です。不動産投資の場合は、この資金（初期投資）は銀行からの借入（ローン）が可能です。
そのため、自己資金が少なくても投資可能になります。この負担の少なさが、不動産投資の人気のひとつだと言えます。
1-2. 家賃収入から諸経費を引いたものが利益に
賃貸で得た家賃（収入）から、ローンの返済や物件の管理・修繕費用などを引いた金額が、毎月の収益になります。
| 毎月の収益の計算方法 |
| 家賃収入−（ローン返済額＋物件管理費用など）＝利益 |
当然ながら、空室の場合は収入が発生しません。ローン返済が残っている場合や、物件の管理費用などは支払わなくてはいけませんので、「いかに空室をつくらないか」が、不動産投資での重要なポイントになります。
2. 不動産投資できる物件の種類
マンション・アパート経営での不動産投資では、物件を購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月安定した収入を得られます。
この際の入居者の募集や物件の管理などは、不動産会社、または管理会社などに依頼することがほとんどです。自身で管理することがないため様々な手間がかからない点が、初心者でも挑戦しやすいと言われる理由です。
マンション・アパート経営での投資では、大きく以下の2つに種類が分けられます。
2-1. 区分マンション投資
マンション・アパート一棟を丸ごと購入するのではなく、マンションの一室単位（区分）で経営するものです。
初期費用（イニシャルコスト）が抑えられるため、初心者にも始めやすい点が特徴です。
また年齢が若くとも融資（ローン）が下りるやすい点や、別々のマンション（異なる立地）に複数の区分マンションを持てるという点もポイントです。
2-2. 一棟アパート投資・一棟マンション投資
アパート・マンションを一棟を丸ごと経営するものです。方法としては、もともと所有していた土地にマンションを建てる、もしくは土地と建物（新築・中古）を購入して始めるという形式になります。
アパートとマンションの違いは、おおまかに物件の構造によって分けられます。
アパート
比較的低層（2〜3階建て）のもの、木造建築・軽量鉄骨造のものなどを指します。
防音性が低いことや、エレベーターの設置がないこと、他にもオートロックがないなど、設備がマンションに比べてやや劣る部分があります。
またその分、賃料が安くおさまるため、学生や単身者などの入居者を探しやすいといったメリットがあります。
マンション
一般的に3階以上の高層の建物であり、中には10階以上のものもあります。ゆえにエレベーターの設置率も高くなります。
エントランス、管理人がいることなど、設備が充実している点も特徴です。
高さがあるため鉄筋コンクリート造、鉄筋鉄骨コンクリート造となっており、防音性（遮音性）などにも優れている点が挙げられるでしょう。
またその分、部屋数も多いため、主要駅の近くに多く存在している点もポイントです。
アパートに比べて間取りが広い物件も多く、単身者からファミリー層まで幅広く募集できる点も強みだと言えるでしょう。
またアパート・マンションのいずれも部屋数が多いため、区分マンション投資に比べて空室リスクが少なくなり、収益が残りやすい点は共通するメリットです。
ただし、区分・一棟で分けるとこのような違いがありますが、「空室をどうやって埋めるか」といった点は、区分・一棟を問わず同様であるということはしっかり頭に入れておきましょう。
福岡市近郊の区分マンション・1棟アパート・1棟マンションの不動産投資収益率、平均㎡単価などを徹底比較した記事はこちら>>
3. 不動産投資が選ばれる理由＆メリット
投資にはいくつもの種類があり、大きき金額が動く株式投資やFXは「ハイリスク・ハイリターン」の投資と言われています。
一方で預貯金は、お金をかけない代わりに得られるものも少ない「ローリスク・ローリターン」の投資です。
そして不動産投資は、その中間に位置する、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資です。
空室などのリスクはありますが、対策をしっかり行えば、少ない自己資金で長期的な安定収入（不労収入）が見込める投資です。
具体的な不動産投資のメリットを説明します。
3-1. 自己資金が少なくとも始められる
投資信託や株式投資の場合は、開始時にまとまった資金が必要です。一方で不動産投資の場合は物件購入費用を融資から充てられるため、比較的少額の資金からでも始められます。
3-2. 賃料の値下がりが起きにくい
株式やFXの場合は景気変動などの外的要因の影響を受けやすい点が難しく、常に市場をチェックする手間などが発生します。
しかし不動産投資の場合は景気による賃料の変動が少ないため、安定した収入が見込めます。
3-3. 条件により団体信用生命保険がつけられる
団体信用生命保険をつけることで、ご自身に万が一のことがあった場合でもローンの支払い残をなくすことが可能です。そのため、保険代わりとして活用できます。
3-4. ローン返済後はすべてご自身の資産に
物件購入時のローンをすべて返済すれば、その後に発生する賃貸収入については全額ご自身（もしくはご家族）の資産となります。
またこの収入をもとにさらに2つ目、3つ目の物件への投資も可能になります。
3-5. 建物減価償却で節税へ
購入した物件は、減価償却として処理ができるため、所得税・事業税からの控除が見込めます。不動産投資は、他の投資方法と比較して、節税効果が大きいと言えます。
3-6. 不動産事業の申告内容により、最大3年まで赤字申告OK
不動産事業を申告すると、以下のようなメリット（節税効果）があります。
- 投資用不動産を購入した初年度は、その諸費用を赤字申告できます。そのため、給与から源泉徴収された所得税の一部が還付される可能性があります。
- 収益不動産を5棟、もしくは10室まで持つと、不動産事業者として65万円の青色申告控除が受けられます。
- 不動産を購入した際に発生した諸費用の相当額や、単年で不動産事業に赤字が生じた金額を通算して最大3年間所得から控除することができます。
3-7. 資産の評価減で相続対策に
不動産の場合は現金と比べて40〜60％の評価減となり、相続税の節税につながります。
たとえば下記のような場合は、不動産ならば現金と比較して約620万円の節税効果が期待できます。
現金1億円と、不動産所有（売買価格1億円）の場合の相続税比較
- 現金1億円の場合：相続税対象額=1億円
相続税 約1,220万円 - 不動産（1億円で取得）の場合： 内訳 建物評価5,000万円、土地評価5,000万円
建物評価：5,000万円×70％=3,500万円
土地評価：5,000万円×（1ー評価減50％）=2,500万円 ※小規模宅地の特例適用時
ローン残：2,000万円
相続税対象額=4,000万円
相続税 概算 約600万円
※税金に関する詳細は、最寄りの税務署もしくは税理士にご相談ください。
相続税の納税差額 約620万円
※前提：相続人1人（配偶者以外）基礎控除3,600万円
上記の中でも、特に「節税効果」に大きな魅力を感じている方が多いのも、不動産投資の特徴のひとつです。
初期投資には多くの金額がかかり、銀行からの融資も必要になりますが、実際の家賃収入を返済に充てながら長期的に収入を得られる点から見ると、安定した投資方法と言えるでしょう。
またこういった理由から、最近ではサラリーマンの副業としても注目を集めているようです。
4. 福岡市近郊の投資用不動産物件をお探しの方は
不動産投資を成功させるポイントは
- セミナーなどに積極的に参加して、正しい知識を得る
- 専門性が高く信頼できる不動産会社を見つける
の2つです。
福岡市近郊の物件で不動産投資をされたい方は、以下の内容もぜひご覧ください。
※関東・関西など、福岡市近郊以外にお住まいの方でも、福岡市近郊の物件で不動産投資を行うことが可能です
4-1. 不動産投資セミナーに参加し知識を深める
2Line2では、上記のような内容を含めた「無料セミナー」を定期的に実施しています。
オンラインセミナーも実施しているため、全国からご参加いただけます。
福岡市の市況を把握し、なおかつ都内での勤務経験から幅広い知識を有した講師が、「不動産投資のノウハウ」をしっかりとお伝えします。
- 法人化のタイミング・節税対策方法
- 入居率・賃料が変動した際の「パターン別シミュレーション」とは？
- 契約後の空室への対策方法
- ランニングコスト削減のためのポイント
セミナー参加は以下のリンクからお申し込みいただけます。
「プロが教える不動産投資の成功の法則」などのセミナー詳細はこちら>>
セミナーなどに参加することで、不動産投資の流れやノウハウなどをしっかりと身につけることができます。
4-2. 信頼できる不動産会社と出会う
不動産投資の最大のポイントは、「信頼できる不動産会社を探すこと」です。
不動産会社は、不動産のプロです。現在の市況やトレンドをいち早くキャッチし、リスクを含め、提案に盛り込んでくるといった信頼できる不動産会社を探すことをオススメします。
あなたの資金を預ける相手でもある不動産会社を見極めることが、不動産投資成功の最大のポイントになると言って良いでしょう。
2Line2は
- 空室対策力（高入居率の維持）
- 物件管理コスト削減ノウハウ
の2つを強みとしています。
興味のある方は、ぜひ「2Line2の特徴」をご覧ください。