2023年版｜不動産投資を始める年齢はいつまで（何歳から何歳まで）？

不動産投資ができる年齢は、不動産投資ローン（融資）を受けられる年齢で考えます。
原則20歳以上であれば何歳でもローンを受けることができますが、実際は年齢だけでなく収入や返済期間を考慮するため、

• 何歳から？→安定した収入が必要なので25歳ぐらいから
• 何歳まで？→返済終了期間から逆算して59歳ぐらいまで

が一般的な不動産投資の年齢と言われてます。

ただし収入やローン期間によるので、状況によっては上記から外れても可能な場合もあります。
以下、不動産投資の年齢について、詳しく解説していきます。

1. 不動産投資では、20歳以上であれば原則年齢は問わない

最近ではサラリーマンの副業としても注目を集めている不動産投資。ミドルリスク・ミドルリターンであることからも、株やFXではなくこちらを選ぶ方も多いようです。

年齢に関して言えば、「何歳から始めるべき」「何歳までに終わらせるべき」という厳密なくくりはありません。何歳からでも始められるのが、不動産投資です。

とはいえ、適している年齢や、融資が受けやすいタイミングなどもあります。不動産投資には、銀行からの融資（ローン）は欠かせないからです。

これらの年代別の特徴や、銀行が何をチェックポイントとしているかを、以下の項目から解説します。

2. 不動産投資を始める年齢別の傾向とそれぞれのメリット

ではここで実際に不動産投資をしている年齢の割合をみてみましょう。

2-1. 20代（約10％）

ある程度貯蓄があり、不労収入や副業に興味のある20代の若者の中にも、不動産投資を行っている方も多く見られます。

年齢が若い方が20年・20年などの長期のローンを組むことができ、金利が上の年代よりもかからないため、支払総額が安くなるという長期的なメリットもあります。

ただ、融資を受ける場合は安定した収入（勤労）が必須になるため、20代といえど学生さんの場合などは、融資がおりないといったこともありうることは覚えておきましょう。

20代でのオススメ物件

自身が生活環境としている地域における区分マンション1Rや1DKなどがおすすめです。実際に自分が暮らしている物件タイプ・生活様式を理解していることで、入居者の感覚や傾向がわかるというメリットもあります。

利回りの低い新築マンションは、借入額によって購入から当初10年近くは債務超過になる可能性もあるので、保有期間も含めて慎重にシミュレーションを行った上での判断が必要です。

2-2. 30代（約40％）

30代は、積極的に不動産投資セミナーなどに足を運ぶ人も増えてきます。自身が結婚などをし、これから子育てにかかる費用やお子さんの学費などについて深く考える時期ということもあるでしょう。

ある程度仕事においても軌道に乗り、ローンの審査が通りやすいというメリットもあります。

30代でのオススメ物件

総戸数6戸～10戸程度の一棟アパートがオススメです。勤務年数が長くなってきて、年収も600万円を超えると、4,000～5,000万円前後の物件が購入対象となります。

入居率の変動もあることから、所有している不動産の総戸数が多ければ多いほど、賃貸の退去が出てしまった時の費用インパクトが少なくなります。

2-3. 40代（約30％）

不動産投資において、40代は大きく信頼を得られる年代だと言えます。

• 完済するまでの年齢制限の影響が受けにくい（ローンの完済は75歳が目安）
• 仕事でのポジションも安定し、貯金額・年収も多い
• 上記のように勤続年数や貯蓄に信頼性があり、ローンが通りやすい

このように融資を行う銀行が安心できる点が、30代よりも多いのです。ですから、40代は不動産投資を始めるのに適した年齢である、と言えます。

40代でのオススメ物件

比較的築浅の一棟マンションや一棟アパートをオススメしています。

総戸数10戸もしくは5棟のアパートを所有すると、不動産事業者とみなされ、確定申告で青色申告ができるようになり、青色申告控除（65万円）や、物件を視察するための交通費、情報収集のための図書費、業者との情報交換のための接待交際費など、さらなる経費参入ができるようになります。

2-4. 50代（約10％）

不動産投資を始めるにあたって、50代も信頼を大きく得られる年代だと言えます。

• 勤める期間も長くなり、預貯金に余裕がある
• 退職金の使い方／老後について考え始める
• 子供が自立し、自分の時間を取りやすい（セミナー・勉強など）

といった傾向があります。
一方で若い年代に比べると返済期間が短くなるため、金利上昇リスクを受けやすくなることは注意点として覚えておくべきでしょう。

とはいえ、このような一括返済時にかかる費用や、物件の修繕計画の立案などは、綿密なシミュレーションを行うことで、リスクを回避することも可能です。

50代でのオススメ物件

自己資金を物件の2割～3割程度入れて、築年数が10年～20年経過している、利回りの高い一棟アパートや一棟マンションがオススメです。

現金を不動産に変えることで、相続時の評価が現金よりも4割程度減少でき、かつ融資額しだいで相続時の課税金額に対して債務控除が活用できることで相続対策になるからです。

2-5. 60代（約10％）

60代ではすでに定年退職を迎え、「これまでの資産を守りながら、あらためて資産をつくっていきたい」「孫や子供たちのために、なにかを残したい」と考える方も多いようです。

また相続対策として、不動産投資を行う方もいらっしゃいます。
賃貸用の不動産は、株や現金などと比較しても、相続税評価額が低くなります。そのため、現金での贈与と不動産物件の贈与では、税金が大きく変わってくるのです。

ただし60代の場合はローンの返済期間が短くなるため、

• 頭金を多めにする
• 月々の返済額を多めにする

などの工夫をし、ローン期間を10〜15年ぐらいにおさめることが求められます。

60代でのオススメ物件

融資が難しくなってくるので、区分マンションや総戸数少なめの一棟アパートを現金で購入することをオススメします。

会社経営者で後継者がいる場合や、不動産資産管理会社を設立し、融資が利用できる場合には、一棟マンションや一棟ビルも検討に入れるのも良いでしょう。